Gewerblicher Verkauf von Bestandsobjekten

Von Bestandsobjekten spricht man, wenn der Bauträger ein Objekt (Wohnung oder Haus) verkauft, an dem bei notariellem Vertragsabschluss bereits alle Bauleistungen erbracht sind.

Bei einem solchen Vermarktungskonzept muss der Kaufpreis nicht in Raten nach Baufortschritt bezahlt werden, sondern es genügt zur Fälligkeit das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen wie Eintragung einer Erwerbsvormerkung, Sicherstellung der Lastenfreistellung und Vertragswirksamkeit.

Inwieweit der Bauträger bei einem Bestandsobjekt seine Gewährleistung für Baumängel der von ihm vor Vertragsabschluss erbrachten Arbeiten ausschließen kann, hängt von vielen Faktoren ab: Ist das Kaufobjekt bei Vertragsabschluss noch „neu“ im rechtlichen Sinne oder bereits „gebraucht“? Handelt es sich um einen Formularvertrag oder einen im Einzelnen mit dem Verbraucher-Erwerber ausgehandelten Individualvertrag? Sind die Bauleistungen des Bauträgers am Sondereigentum der Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fassade, Dach, Treppenhaus, Heizung, Fenster, Gemeinschaftsleitungen) erbracht worden?

Besonders schwierig sind Gewährleistungsbeschränkungen, die bei Vertragsabschluss im rechtlichen Sinne noch „neues“ Gemeinschaftseigentum betreffen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes beginnt die Gewährleistungsfrist für jeden Erwerber mit seiner eigenen Abnahme und lässt sich die gesetzliche Verjährungsfrist im Formularvertrag nicht verkürzen. Das kann zu einer erheblichen Verlängerung der Gewährleistungsfrist des Bauträgers über die gesetzlich vorgeschriebenen fünf Jahre hinaus führen, weil beim Verkauf von Bestandsobjekten praktisch jeder Erwerber „Nachzügler“ (d. h. Erwerber bereits fertiggestellten und vom ersten Erwerber abgenommenen Gemeinschaftseigentums) ist und die Gewährleistungsfrist damit faktisch erst bei Abnahme des Erwerbers der zuletzt verkauften Einheit beginnt.

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