Besondere Baumodelle (Koppelgeschäfte, Baugruppen)

Mitunter wird versucht, den Bauträgervertrag in zwei separate Verträge aufzuspalten – vor allem dann, wenn der Bauunternehmer (noch) nicht Grundstückseigentümer ist: Dann soll der Grundstückseigentümer dem Erwerber direkt das Grundstück verkaufen und der Bauunternehmer aufgrund eines gesonderten Vertrages das Gebäude errichten.

Primäre Motivation für die Gestaltung ist die angebliche Ersparnis von Grunderwerbsteuer auf die Bauleistungen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes fällt Grunderwerbsteuer allerdings auch dann auf die Bauleistungen an, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskauf eine wirtschaftliche Einheit bildet. Das ist bei solchen Koppelgeschäften regelmäßig der Fall, weil der Erwerber das Grundstück nur erhält, wenn er auch den Bauvertrag abschließt.

Wir warnen wegen der Risiken für den Erwerber vor solchen Gestaltungen. Erstens wird durch den Gewährleistungsausschluss des reinen Grundstücksverkäufers die Haftung für den bauerrichtungsrelevanten Grundstückszustand (insbesondere Bodenbeschaffenheit einschließlich des Altlastenrisikos) regelmäßig auf den Erwerber abgewälzt. Zweitens wird durch die Vertragsaufspaltung der Verbraucherschutz der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) mit der Einheitlichkeit des Vertrages, der Gesamtverantwortung des Bauträgers, der auf den Gesamtpreis einschließlich des Grundstücks bezogenen Ratenzahlung nach Baufortschritt und der Eintragung einer Erwerbsvormerkung umgangen. Drittens droht die Unwirksamkeit des gesamten Vertragswerks, wenn nicht auch der Bauvertrag notariell beurkundet wird.

Von einer sogenannten „Baugruppe“ spricht man demgegenüber, wenn mehrere private Parteien gemeinsam ein Grundstück kaufen, um darauf gemeinsam für jede Partei ein Haus oder eine Wohnung zu errichten. Solche Gestaltungen werden zumeist aus Gründen abseits juristischer Überlegungen und Verbraucherschutzaspekte für den einzelnen Erwerber vorgeschlagen; in Regionen mit besonders hohen Grundstückspreisen soll durch bevorzugten Erwerb alleine des Grundstücks in einer Baugruppe Grunderwerbsteuer gespart werden.

Dabei soll der Grundstückskauf regelmäßig in einem sehr frühen Stadium der Bauplanung beurkundet werden. Wir warnen vor den enormen Risiken für die Mitglieder einer Baugruppe: Sie müssen sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zweck der Errichtung des Gesamtbauwerks zusammenschließen. Weil es keinen zentral verantwortlichen Bauträger gibt, trägt jedes Mitglied persönlich und über den Kostenaufwand für seine eigene Wohnung hinaus Mitverantwortung für das Gelingen des Projekts:

Bei Ausfall eines Mitglieds, etwa durch Arbeitsplatzverlust, Scheidung oder Todesfall, müssen die übrigen für den Ausgeschiedenen einstehen, damit das Bauprojekt zu Ende geführt werden kann.

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